아프리카ㆍ중동

■ 실물경기가 살아나면서 두바이(Dubai)의 부동산 매매 가격이 2009년 모라토리엄 선언 이전 수준으로 빠르게 상승하고 있음¹⁾.

- 2000년대 이후 두바이 정부는 외국 자본을 활용한 공급 주도형 개발전략의 일환으로 대규모 부동산 개발을 진행하였으며, 여기에 막대한 투기 자본이 유입되면서 부동산 매매 가격은 2008년 8월 기준 USD 350/ft2(1,300만원/평)로 빠르게 상승하였음.

- 2008년 세계 금융위기의 여파로 중동에서도 유동성 부족 문제가 발생했고, 대규모 부동산 개발에 나섰던 국영기업 나킬(Nakheel)의 채무 문제로 두바이 정부가 모라토리엄을 선언하면서 2011년 부동산 가격은 2008년 고점 대비 63% 수준으로 하락하였음.

- 그러나 2011년 이후 비석유 부문을 중심으로 경기가 회복되면서 두바이 부동산 매매가격도 가파른 상승세를 보이고 있음(연간 상승률: 2012년 16.6%, 2013년 26.8%).

o 2014년 3월 일반 주택의 매매 가격이 USD 377.5/ft2(1,400만원/평)를 기록하며 모라토리엄 이전 수준을 웃돌고 있음. 특히 고급 빌라 및 아파트의 가격 상승 폭이 큰 것으로 나타남.

■ 두바이의 부동산 가격 회복은 ‘아랍의 봄’ 이후 정치․경제적 안전지역(Safety Zone)으로의 부상, 관광산업 성장 및 EXPO 유치 확정에 따른 건설 수요 증가, 자본시장 저 발달 등의 영향에 의한 것임.

- ‘아랍의 봄’의 영향으로 2011년 이후 튀니지, 이집트, 리비아보다 정치 리스크가 낮고, 사업 환경이 우수한 두바이로의 기업 투자 유입이 증가하였음.

- 안정된 치안 및 풍부한 관광 시설로 인해 두바이를 찾는 관광객이 급증하고 있으며, 2020년 엑스포와 같은 국제 행사 유치로 관련 시설 개발과 함께 고급 빌라 및 호텔의 추가 건설 수요도 증가하고 있음.

- 아랍에미리트 등 중동 국가는 채권시장과 같은 자본시장의 발달 정도가 낮음. 이에 따라 유가 상승 및 경기회복으로 늘어난 유동성이 대거 부동산 시장으로 유입되는 구조적 문제를 보이고 있음²⁾

■ 두바이 정부가 부동산 관련 규제를 강화하고 있으나 투기성 자본의 유입이 지속되고 있고, 경기회복 및 향후 수요 증가에 대한 기대감으로 당분간 부동산 가격 상승은 지속될 것으로 전망됨.

- 두바이 정부는 부동산 시장 과열을 막기 위해 2013년 말에 부동산 거래세 인상(2% → 4%), 은행의 부동산 대출 요건심사 강화, 주택 구매 시 대출한도 축소, 부동산 개발자의 의무 자본비율 확대(5% → 40%) 등의 규제를 도입한 바 있음³⁾

o 그러나 두바이 고급 부동산 구매 시 현금 거래가 많기 때문에 투기성 자본에 대한 규제에는 한계를 보이고 있음.

- 2020년 EXPO 유치에 따른 기대 심리 및 투자 수요가 지속해서 증가하고 있고, 에마르, 나킬을 비롯한 국영 부동산 개발기업이 대형 주거단지 및 쇼핑몰에 대한 건설 계획을 발표하면서 당분간 부동산 시장의 추가 가격 상승이 예상됨.

- 그러나 국제 유가 급락 등의 대외 악재가 발생할 경우 부동산 가격 하락, 국영기업 채무 증가, 두바이 정부의 재정 건전성 악화로 이어질 수 있음.

o 원유는 UAE 정부 재정 수입의 89.9%를 차지하고 있으며, 최근 재정지출 확대 정책으로 재정수지 흑자 폭도 감소하고 있음.

o 두바이 정부의 부채규모는 약 1,424억 달러이며(두바이 및 북부 토후국 GDP의 101.5%, 2013년 5월 기준), 이 중 2009년 두바이 채무위기의 근원이었던 두바이 월드와 자회사인 나킬, 두바이 홀딩 등 국영기업의 부채는 932억 달러에 달함⁴⁾.

¹⁾ 아랍에미리트는 7개 토후국으로 구성되어 있으며, 두바이는 아랍에미리트에서 아부다비(Abu Dhabi) 다음으로 경제 및 인구 비중이 큰 토후국임.
²⁾ Arivai, Zsofia, Ananthakrishnan Prasad and Kentaro Katayama. 2014. “Macroprudential Policy in the GCC Countries.” IMF Staff Discussion Note, p. 15.
³⁾ EIU. 2014. “An important year for Dubai's property sector.” (January 29th). 
⁴⁾ IMF. 2013. “Staff Report for the 2013 Article IV Consultation: United Arab Emirates.” p. 30.